close
世茂樓盤預售縮短近一年 高周轉模式待考
作為一個快速擴張的房地產企業，世茂房地產控股有限公司也曾遭遇過銷售瓶頸期。
世茂房地產2011年的銷售額與2010年的銷售額相比幾乎沒有增長。2012年，世茂集團董事局副主席兼執行董事許世壇以二代接班人的身份正式登臺的第二年就雄心勃勃地提出："三年後世茂房地產銷售額可達千億規模。"
2012年，世茂房地產經過瞭聲勢浩大的庫存消化，慢慢翻身；2013年，曾經的"豪宅教父"改變過去慢開發囤地的慢開發節奏，進入高周轉、加快去庫存速度的新開發模式，將產品線從高端擴充至"中高端"。一字之差，效果立竿見影：原先的類聯排別墅類項目，開發一年半才能進入預售狀態，而現在從拿地到預售隻需6-8個月，縮短瞭一半多的時間。
世茂房地產通過此舉打破瞭銷售瓶頸期，今年前10個月就完成瞭全年550億元的銷售目標。按照他的計劃，世茂房地產將在2014年擠進房地產銷售額千億元俱樂部。
"千億肯定不是我們最終的目標，不過要沖進千億元，企業一定要持續地再發展，"世茂集團副總裁蔡雪梅日前在接受時代周報記者專訪時表示，除瞭大本營長三角和福建，公司未來的新佈局將重點在環渤海和深圳、廣州這兩部分。世茂房地產一直在思考如何能在第二次競跑中領先，做跨界重大資源整合是下一步重點。
坊間甚至流傳，2014年，世茂房地產內部的合約銷售目標是1300億元。
不過，擺在許世壇面前的難題是，在新增地塊價格偏高的情況下，如何實現高周轉。
產品線從高端擴充至中高端
作為房地產界的"豪宅教父"，世茂房地產在2011年那場風聲鶴唳的樓市調控中敗下陣來。時代周報記者梳理世茂房地產近年的財報發現，2010年當年，世茂房地產的簽約銷售額為305億元，而2011年，世茂房地產遭遇瞭銷售瓶頸，當年合約銷售僅僅307億元，僅完成原定360億銷售目標的85%。
經過2012年聲勢浩大的庫存消化，世茂房地產慢慢翻身，但也才僅僅是461億元的銷售額，沒有邁過500億元門檻。
根據世茂房地產最新發佈的業績數據，2013年前10個月，公司提前完成年度550億元目標，"目前並沒有上調全年目標的明確計劃。11、12月，世茂房地產依然會保持較強的推盤力度，今年全年銷售額將會在前十月556億元的基礎上有一個大幅度的提升。"蔡雪梅在接受時代周報記者采訪時如是答。
具體能提升多少，蔡雪梅時下銀行土地信貸借款年息並不能作出解答。但年銷售額過千億元，並不是一件十分容易的事情，這意味著世茂房地產明年還要保持在年均30%以上的復合增長率。
&澎湖縣跟銀行貸款emsp;據瞭解，"轉型"是許世壇上任後，世茂房地產邁向目標所開始的最迫在眉睫的過程。
對於世茂房地產而言，2012年是轉型的試水之年。時代周報記者在世茂房地產的內刊等公開資料上發現，這一年，許世壇對世茂房地產的企業戰略和產品結構進行瞭一系列調整。在保持高質量的豪宅開發能力的基礎上，逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和住房首次改善需求的產品的比例，同時，將產品線從高端擴充至"中高端"，雖隻是一字之增，但大大擴展瞭世茂的產品線以及客群基礎。
"轉型前的世茂房地產，經營帶有典型的港資色彩，雖然很早就手握大量優質土地儲備，但開發速度較慢，對銷售的要求也不高，"華泰證券研究員周俊分析稱，在2012年以前，其銷售面積與權益土地儲備面積的比例平均僅為5.5%。以2012年為例，其銷售面積與權益土地儲備面積的比例大幅提高到11.3%。
在蔡雪梅看來，與國內前十位的其他開發商不同，世茂房地產是一個具有強烈危機意識的企業。
蔡雪梅認為，原來靠土地盈利的模式已經過去瞭，未來的商業模式當中誰能夠找到最棒、最好的方式，誰能夠有先發優勢占據市場、有話語權，將會是問題的關鍵。
蔡雪梅介紹稱，今年初，世茂房地產就已成立瞭戰略資源部，主要做跨界重大資源整合。在未來，公司不再局限於單一的工作，蓋蓋房子，做個花園，做個園林，然後賣房子，城市進化的先行者是該公司下一步的發展目標。
目前來看，世茂旗下業務已經涵蓋瞭住宅、商業、酒店、旅居以及產業。蔡雪梅介紹表示，上述四大板塊中住宅和商業占比最大，達到60%-70%；其次是旅居地產占到20%，產業集群占10%。"我們現在還沒有做具體的定位規劃，但是旅居地產肯定是公司下一步要拓展的新領域。"
而世茂的酒店業務，也被認為是公司過千億元的一個支撐點。"我們希望，在2015年世茂能有20傢左右酒店開業，同時在三四線城市，開創世茂的自有酒店品牌。到2016、2017年，在北京、上海及一些三四線城市都將擁有世茂品牌的酒店。"許世壇說道。
"高價地"開發周期縮短一半多
值得註意的是，世茂房地產去年和今年銷售業績猛增，其中"庫存糧"作出瞭很大貢獻。但如今"庫存糧"漸少，補充土儲加快銷售，才是許世壇沖刺千億的第一要務。
梳理其年內拿地脈絡不難發現，世茂房地產拿地兇猛，尤其是在長三角與福建兩大戰略重心，其足跡已遍及寧波、杭州、濟南、南昌、蘇州、泉州等二三線城市。
一日之內，揮金83.9億元，是世茂房地產對土儲癡迷的瘋狂寫照。在此前的長三角的"地王日"(9月5日)，世茂系主秀成為最大贏傢，其中世茂房地產在與杭州本地房企濱江激鬥14輪後，最終以最高限價36.69億元、配建2000平方米保障房的報價，拿下杭州華傢池58號地塊，成為杭州樓面單價新地王。而其控股的世茂股份則以47.25億奪得蘇州工業園兩宗地塊，也成為蘇州新一任地王。
公司半年報數據顯示，世茂房地產於2013年上半年新增412萬平方米土儲，至6月30日，世茂房地產已達3718萬平方米的土儲。"今年上半年，世茂房地產用於拿地的金額已超過140億元，遠超去年全年購地水平，"許世壇在公司今年的半年報會上透露，公司全年購地金額應該會達300億元。
"千億肯定不是我們最終的目標，不過要沖進千億元，企業一定要持續地再發展，"蔡雪梅對時代周報記者介紹稱，"按照世茂房地產的計劃，我們未來的新佈局將重點在環渤海、深圳和廣州這兩部分。根據世茂房地產的戰略安排，2013年，長三角和福建兩個重要區域業績總量將接近銷售總額的70%。同樣，珠三角也是重點，在深圳明年肯定拿到一兩塊地。"
在集團研究中心副總經理林波看來，除瞭在土地市場攻城略地，世茂也在改變過去慢開發囤地的慢開發節奏，進入高周轉、加快去庫存速度的新開發模式。
世茂房地產所開發的上海世茂佘山裡項目，是世茂系目前嘗試的高周轉開發模式的典型案例之一。佘山裡今年2月份剛剛動工，10月份即達到預售標準，8個月時間形成預售。"以前這類聯排別墅類項目，開發一年半才能進入預售狀態。而現在不僅開發周期縮減瞭近一半，而且預售節點也提前瞭。"世茂房地產知情人士對時代周報記者介紹稱。
高周轉難題考驗許世壇
值得註意的是，世茂房地產的"好地偏好"並沒有調整，寧願出高一些的價格，也要拿素質較好的土地，資金何來？此外，在新增地塊價格偏高的情況下，如何實現高周轉，則是擺在許世壇面前的一道難題。
蔡雪梅坦承，公司近期購地地價絕對數額有所提升。不過她指出，世茂對所有地塊均有嚴格的控制，在穩妥、理性拿地的大政策下，拿地成本、風險是完全受控的，"地塊本身的高品質賦予開發巨大的溢價空間，比如世茂今年下半年所拿的杭州華傢池地塊和蘇州金雞湖地塊，都是位於絕版地段的優質土地。"而充分定位、市場調研、項目規劃、產品設計等眾多環節在拿地之前已經完成，會大大提升開發速度縮短周期。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/15202520328.shtml
全站熱搜
留言列表
