理財產品吸金 春節前未現 提前還貸潮
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??馬上就要春節瞭，儲備一年的收入結餘加上年末豐厚的獎金，背負瞭房貸的貸款者要想“無貸一身輕”，眼下正是提前還貸的好時候。不過南都記者本周調查瞭廣州市內的工行、農行、建行、郵儲銀行等多傢銀行發現，今年春節前並未如往年一樣出現“提前還貸潮”。業內人士直言“今年理財市場機會向好，提前還款比例相對往年有所減少。”
??提前還貸“心動”多行動少
??元旦剛過，在某電商公司工作的宋小姐之前就考慮過提前還貸，她前年在番禺買瞭房，而今年年終獎頗為豐厚，再加上丈夫的年終獎和平時儲蓄，手頭上一下子有瞭約15萬元的資金。宋小姐覺得可以考慮提前還貸來減少貸款壓力。但丈夫卻不贊同，“他說要拿這筆錢去購買朋友推薦的理財產品，說是年收益率有12%，遠遠高過銀行貸款利率。”
??與宋小姐持有同樣想法的人也有不少，本周內，南都聯合大粵房產發起瞭關於提前還貸的網絡調查，在得到的1205人的調查答案中，約有六成(735人)貸款者表示會向銀行申請提前還貸。同時，網友中表示還在考慮的亦有約兩成(244人)。而明確表示不會提前還貸的人隻占調查對象的18.76%(226人)。
??但持有提前還貸想法的人最後可能並沒有付諸行動。南都記者本周內走訪瞭廣州市內的工行、農行、建行、郵儲銀行等多傢銀行，幾乎所有的房貸部相關負責人及工作人員都表示，並沒有出現“提前還貸潮”。農業銀行天河支行一位房貸經理說，“向銀行申請提前還貸的和平時一樣，沒有太大變化。”
??理財市場火爆吸引資金
??今年春節前為何沒有出現“提前還貸潮”呢，建設銀行五羊支行房貸部門人士表示，提前還貸主要根據個人情況，且視資金壓力來定，“如果原來貸款的利率比較優惠，拿出做其它投資賺的錢更多，則可以不還；如果沒有更好的投資，則可以提前還”。而工商銀行廣東省分行營業部負責人向南都記者直言，“今年理財市場機會向好，提前還款比例相對往年有所減少。”
??看來，近來火爆的理財產品分散瞭不少市民的資金。以銀行理財產品為例，南都記者留意到，近一周以來廣州、深圳兩地銀行理財產品的平均預期收益率為5.23%，同時也還有不少高於6%的理財產品出現，其收益率遠高於房貸利率。而一些P2P網貸理財產品收益則更高，某公司理財分析師周小姐介紹，市場上一些正常的P2P產品收益一般可達到8%-14%。
??貸款利率低的，不必提前還貸
??工商銀行廣東省分行營業部表示，一般情況下，需要歸還貸款取得首套房貸款優惠利率及想要賣房的客戶，通常適合辦理提前還款。此外，南都記者綜合多傢銀行的房貸經理以及機構分析師的意見，是否申請提前還款視乎客戶的消費、投資和理財安排。
??首先是已經享受瞭較低貸款利率的購房者，並不適合提前還貸。融360房貸分析師袁媛指出，公積金貸款或者獲得7折或8折優惠利率的購房者不宜提前還貸，此外，自去年11月央行降息以後，相當於給原本的房貸打瞭9.4折，再疊加原本的折扣，房貸利率甚至低於定期存款利率。
??同時，還有大量購房者會對比身邊比較好的投資項目。如果收益率高於房貸利息，則不建議提前還貸。比如說，目前銀行的一些風險比較小的理財產品的年化收益率都在6%以上，遠高於房貸利率，在這種情況下提前還款顯然不劃算。
??此外，袁媛提醒貸款者，如果近期會用到大筆資金，例如投資、養育子女、贍養父母、儲備子女教育金等方面需求，傢庭的流動資金較高要求，不要提前還貸。因為購房貸款在所有種類的貸款中利率最低，如果選擇提前還房貸，到需要用錢時再去向銀行申請其他貸款，成本將會明顯增加。
??舉例台新銀行缺錢急用哪裡借錢
??貸100萬提前還貸省多少？
??融360房貸分析師李立和袁媛舉例表示：以宋小姐的大體情況進行粗略計算，她2013年購買首套房，當時以基準利率6.55%貸款100萬元、貸款期限20年，原還款本息總計約179.64萬元，按照當時利率計算利息就有約79.64萬元。從2013年10月份開始還款，以一般常用的等額本息來還款，她每個月的還款額是7485.2元。
??到2015年1月，前期已經還款15期總計約11.23萬元，其中所還的利息(8.07萬元)占到瞭大多數。不過，由於今年開始利率已經降為6.15%，因此利息調整後總額為74.63萬。假設她能夠在本月內申請提前還款，若一次性還清的話：
??一次性還款金額=貸款總額-已還款金額=100萬-(11.23萬-8.07萬)=96.84萬元
??節省利息=未還金額96.84萬元在剩餘借貸其所產生的利息(按新利率6.15%計算)=66.56萬元
??提醒
??部分提前還貸要收違約金
??據南都記者的調查，各傢銀行提前還貸的政策不盡相同，一般來說，銀行規定提前還貸的客戶都需要提前一定的時間向銀行進行申請或預約，按照約定的時間攜帶相關證件和材料去辦理。
??同時需要提醒貸款者的是，提前還貸在部分情況下還要收取違約金。在南都記者本周的網絡調查中，約有一半的受訪對象(561人、占比46.56%)表示知情，而完全沒有聽說過違約金的人占22.99%(277人)，表示不太清楚的占三成左右(367人、30.46%)。
??南都記者在走訪中瞭解到，各傢銀行對於違約金的收取方式、金額等要求各不相同，甚至在一傢銀行內不同的貸款人所簽訂的合同約定也有所不同。比如說，每次還貸的起點金額各銀行規定不一，有的規定萬元以上即可，有的規定為大於每月還款額的一定倍數。此外，有些銀行在不滿一年內提前還貸收取違約金，一年後則不收。
??通常各傢銀行對於提前還貸並沒有次數的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。同時所有受訪的銀行經理都建議購房者一定要先仔細瀏覽貸款合同中相關事項，有問題的話可直接與自己的房貸經理進行咨詢。
??四大行提前還貸要求
??1.工行：辦理提前還款需提前10個工作日書面申請。
??違約金：不滿一年提前還貸的違約金是提前還款額的5%。一年期滿後，提前還款額下限為正常每月還款額的6倍以上。
??2.建行：提前還款需要預約，在銀行通知後，填寫申請表。
??違約金：貸款不滿一年提前還款，收取提前還款額的3%。一到兩年，收取提前還款額的2%。兩到三年收1%。還款金額萬元以上。
??3.中行：提前還款需提前15個工作日電話預約。
??違約金：在中國銀行貸款不滿一年就提前還款的將收取最高不超過貸六個月利息的違約金；滿一年不收取違約金。
??4.農行：需提前一周至一個月提出書面申請，並約定還款日期。
??違約金：貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率為貸款利率除以12個月減去還款月數。滿一年不收取違約金。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09505966743940224041679.shtml
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