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房地產調整來瞭 能否松開 綁架經濟之手？
每經記者 楊羚強 發自上海
今年上半年，房地產市場出現下滑，行業調整已經到來。
6月13日，國傢統計局公佈的統計數據顯示，全國1~5月商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，其中，住宅銷售面積下降9.2%；商品房銷售額23674億元，下降8.5%，其中，住宅銷售額下降10.2%。由於銷售低迷，房地產開發企業土地購置面積11090萬平方米，同比下降5.7%。
對於目前的形勢，很多開發商和地方政府都發出瞭救市的呼籲。
去年樓市銷售火爆、土地價格走高，開發商對今年的銷售預期更高。《每日經濟新聞》記者瞭解到，幾乎所有房企今年的銷售目標均較去年大幅上升。
然而，在目前的形勢下，房企年終目標恐難完成。上半年，樓市降溫銷售冷清，庫存壓力致使房企銷售現"促銷潮"。另一方面，多地放松"限購"政策，救市意圖明顯。
下行趨勢已基本形成，地方政府的救市能否收到成效有待進一步觀察。但無論如何，房地產業必須走出單純靠政策拉動的生存狀態，更多地依靠市場規律去發展，已成為共識。
樓市調整加速行業整合/
"房產起不到拉動作用，對誰都沒有好處，所以一定要改變，快一點改變。"這是綠城中國董事長宋衛平在融創收購綠城的新聞發佈會上的又一次"救市"呼聲。
綠城，這傢經歷瞭2008年和2011年兩次市場調整的公司，今年卻出售給瞭融創，並創下房地產行業的最大並購案。
宋衛平表示，在今年慘淡的市場下，綠城要保證絕對安全，資金缺口還有百億元，必須盡快啟動融資。
能在香港低成本融資的綠城尚面臨巨大壓力，中小企業的情況可想而知。《每日經濟新聞》記者調查獲知，浙江、福建、廣東等地區已出現瞭開發商因無法償債跑路、失聯的現象。房地產上市公司因經營壓力，被迫賣出股權者比比皆是。
市場的低迷也令行業的整合進一步加速。綠地總裁張玉良表示，大企業未來一定會有更好作為，因為在全球化拓展方面，國傢給瞭大企業很大支撐、更好的空間和條件。
《每日經濟新聞》記者此前報道，從金科股份等多傢房企挖來高管的新歐鵬就提出"未來3年躋身全國20強與渝派房企前2強"的目標；去年銷售額約150億元的海亮地產提出6年後銷售額千億元的目標。
坊間傳言，繼2008年龍湖等一批區域型房企成長為全國型龍頭房企後，又有一批區域型地產公司有望在今後幾年迅速成長，利用行業環境的變化嶄露頭角。
全年銷售目標恐難完成/
實際上，去年底就有業內人士預計，2014年房地產市場會出現調整，因為去年的火爆市場透支瞭需求。
正是這一原因，開發商普遍把今年上半年作為市場決戰的關鍵，因為下半年市場將迎來供應高峰，大批去年購置的土地將建設達到預售條件。
然而，沒有開發商想到，這波調整會發生在上半年。
從3月開始，各銀行個人住房按揭貸款放緩，或提高首套房的按揭利率，房貸的發放周期延長。
央行公佈的數據顯示，3月末，廣義貨幣(M2)餘額116.07萬億元，同比增長12.1%，增幅創下1996年1月披露月度數據以來的最低紀錄。
去年土地價格走高，促使開發商對房地產項目有更高的銷售價格和銷售金額預期。《每日經濟新聞》記者從主要地產商處瞭解到，幾乎所有房企今年的銷售目標均較去年大幅上升。
在廣義貨幣發行量增速處於歷史低位的背景下，開發商的銷售目標自然難以完成。克而瑞研究總監薛建雄預計，今年下半年，開發商會普遍調低銷售目標，大面積降價的概率也將進一步提高。
微刺激利於市場度過調整期/
然而，市場滯銷並未妨礙房地產企業的擴張計劃。《每日經濟新聞》記者發現，一季度，房地產商普遍通過信用貸款銀行利率怎麼貸款比較會過件追加借款來提升公司的"禦寒"能力。
國傢統計局發佈的銀行軍公教貸款銀行借貸數據顯示，1～5月份，房地產開發企業到位資金46728億元，其中國內貸款9379億元，同比增長16.5%；自籌資金18222億元，同比增長9.8%。
據宋衛平透露，開發貸隻是提供給排名前30的房地產企業。在這一背景下，中小房企的資金更多來自非銀行系統增發的地產基金、券商資管計劃及P2P貸款募資。
這部分資金可能會因為部分企業的資金緊張而承擔風險。世邦魏理士6月13日發佈的通稿稱，預期影子銀行的借貸將大幅收緊，房地產行業可能出現更多的債務違約行為。
這也正是部分地方政府急於"救市"的根本原因。今年以來，隨著樓市降溫，不少樓市庫存壓力高企的地方陸續推出樓市"松綁"措施，其中，"放寬公積金提取限制"、"放寬落戶政策"等措施居多，以避開相對敏感的限購政策。
對此，億翰智庫上市房地產研究中心副主任張化東對 《每日經濟新聞》記者表示，目前的微刺激政策，對於房地產市場來說是合適的，有助於市場平穩度過調整期。
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業內聲音
卓越地產執行總裁張遠：
樓市成交低迷是市場機制發揮作用
每經記者 區傢彥 發自廣州
繼杭州、常州等二三線城市曝出大量樓盤降價後，"降價潮"逐漸蔓延至一線城市。
"樓市成交低迷及部分城市出現降價潮，我認為這是市場機制正在發揮作用。"卓越地產執行總裁張遠表示，去年部分城市房價漲幅過高，脫離瞭市場需求，今年市場正在從量與價之間尋找平衡點。
與低迷的成交相對應的是，主要城市庫存出現快速攀升。克而瑞統計發現，截至5月末，北京供求比為2.74：1，廣州、杭州和南京等城市供求比都在1.5：1以上，杭州與寧波的庫存消化周期分別高達22個月與27個月。
張遠認為，部分二三線城市出現供應過剩隻是暫時性的現象，更多是受到限購政策的影響，需求無法釋放，一旦限購政策放松，需求端便可能回暖，供求比很快就會降下來。
"現在輿論都在說，二三線城市供應過剩嚴重，這樣的判斷有誤差，供求比往往是動態變化的，城鎮化率才是最具參考價值的指標。"張遠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
"中國的城鎮化率為53.73%，這意味著我國的城鎮化還有很長的進程，大多數二三線城市仍具備廣闊的發展空間。"張遠表示，隨著一線城市房價攀升且供應量減少，未來會有大量需求外溢至經濟較發達的二三線城市。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/08132794483.shtml
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